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中基协研讨会:推动私募基金与类REITs业务发展

 1月23日,基金业协会在京召开“类REITs业务专题研讨会”。会议明确了私募投资基金是参与类REITs业务的可行投资工具,提出参与类REITs业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排。

会议要点如下:
01

在私募基金投资端,私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业,形成权益资本。符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。


02

私募基金作为持有项目公司权益的载体,是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在。当前产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制。

 

近期监管政策一览:

发文时间 发文机构 政策名称 主要内容
2017.12.12 银监会 《中国银监会关于规范银信类业务的通知》 1、银信通道业务认定及限制;
2、银信不能投房地产、政府融资平台、股票市场、产能过剩领域
2018.1.6 银监会 《商业银行委托贷款管理办法》 募集的资金不能投委贷
2018.1.12 基金业协会 《私募投资基金备案须知》 信贷类私募基金不予备案

2018年1月6日银监会发布的《商业银行委托贷款管理办法》中规定商业银行不得接受委托人下述资金发放委托贷款:受托管理的他人资金。募集的资金不能作为委贷资金来源。

2018年1月12日基金业协会发布的《私募投资基金备案须知》中强调私募基金的投资不应是借贷活动。“名基实贷”将不予备案。

借贷性质的资产或其收(受)益权;通过委托贷款、信托贷款等方式或通过特殊目的载体、投资类企业等方式直接、间接或变相从事借贷活动的不属于私募基金范围

 

此次“REITs研讨会”提出的这些内容,一定程度上表达了协会对国内类REITs业务的推进持非常积极的态度,对国内REITs中通过私募基金搭建“股+债”的结构持支持态度。

私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业,形成权益资本。

符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。


附:《类REITs业务研讨会》全文
2018年1月23日,中国证券投资基金业协会(以下简称“协会”)在北京召开“类REITs业务专题研讨会”,资产证券化专业委员会委员代表及专家顾问共计20余人参加会议。研讨会由陈春艳副秘书长主持,证监会债券部蔡建春主任和协会党委书记、会长洪磊出席会议并讲话,证监会债券部、机构部相关人员参加会议。


图片来源:中国基金业协会公众号
本次研讨会深入讨论目前我国类REITs业务的重要作用、业务模式、运作架构,以及银监会1月5日发布的《商业银行委托贷款管理办法》和协会1月12日发布的《私募投资基金备案须知》对此项业务的潜在影响。在此基础上,会议明确了私募投资基金是参与类REITs业务的可行投资工具,提出参与类REITs业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排。

目前国内类REITs业务的实践做法主要是在资产证券化业务框架下,构造出基于存量房地产的具有稳定现金流的基础资产,设立发行资产支持专项计划,而私募基金作为持有项目公司权益的载体,是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在。当前产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制。

委员代表认为,在我国尚未正式出台公募REITs制度的时期,借鉴REITs的核心理念,探索开展类REITs业务,已成为我国资产证券化业务的重要组成部分,有利于促进房地产市场的健康发展,促进盘活存量资产,支持房地产企业降低杠杆率,是资本市场和资产管理行业服务实体经济的重要手段。

会议指出,十九大报告中明确要贯彻新发展理念,建设现代化经济体系,着力加快建设包含现代金融在内协同发展的产业体系。资产证券化等直接融资工具以及私募基金业务作为现代金融的重要内容,将迎来发展的重大契机。近期协会发布的《私募投资基金备案须知》明确了私募投资基金的范围,正本清源,强调私募投资基金是一种由基金和投资者承担风险,并通过主动风险管理,获取风险性投资收益的投资活动。私募基金财产债务由私募基金财产本身承担,投资者以其出资为限,分享投资收益和承担风险。私募基金的投资不应是借贷活动。《备案须知》重申了资管业务要回归本源,私募基金要恪守本质,明确私募基金业务与经营性借贷业务有本质区别,私募基金不能搞“名基实贷”业务,不能成为影子银行的变种。在私募基金募集端,特别强调“卖者尽责,买者自负”,管理人要向合格投资者充分进行包括流动性、关联交易、单一项目等特殊风险在内的各类风险揭示,投资者应当购买与其风险识别能力和承担能力相匹配的私募基金,在投资前要按照《私募投资基金风险揭示书内容与格式指引》在私募基金风险揭示书的“投资者声明”所列13类签字项逐项签字。在私募基金投资端,私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业,形成权益资本。符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。

与会行业机构一致表示,在证监会指导下,一定要认真贯彻学习十九大报告,深刻挖掘“现代金融”的内涵与外延,加快间接融资向直接融资转型,正本清源,回归资管业务本源,着力推动私募基金与类REITs业务规范健康发展。